inloggen / registreer

Jurisprudentie

BB1899

Datum uitspraak2007-07-10
Datum gepubliceerd2007-08-17
RechtsgebiedHandelszaak
Soort ProcedureHoger beroep kort geding
Instantie naamGerechtshof 's-Hertogenbosch
ZaaknummersKGC200700077
Statusgepubliceerd

Indicatie

Intentie- of voorovereenkomst tot het aangaan van een huurovereenkomst. Deze kan in casu buitengerechtelijk worden ontbonden. Art. 7:231 BW mist toepassing nu door aanstaand verhuurder uitdrukkelijke voorbehouden zijn gemaakt en aanstaande huurder niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van de intentieovereenkomst had voldaan.

Uitspraak

KG C0700077/MA ARREST VAN HET GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH, sector civiel recht, zevende kamer, van 10 juli 2007, gewezen in de zaak van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DIXPLO B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante bij exploot van dagvaarding van 6 november 2006, verder te noemen Dixplo, procureur: mr. M.J.W. van Ingen, tegen: de stichting STICHTING HUISVESTING KONINKLIJKE ZANGVERENIGING MASTREECHTER STAAR, gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde bij gemeld exploot, verder te noemen de Stichting, procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann, op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht, onder zaaknummer 233484 CV EXPL 06-2691, gewezen vonnis in kort geding van 25 oktober 2006 tussen Dixplo als eiseres en de Stichting als geïntimeerde. 1. Het verloop van het geding in eerste aanleg Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis. 2. Het verloop van het geding in hoger beroep 2.1. Bij memorie van grieven, met producties, heeft Dixplo vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing alsnog van het door haar in prima gevorderde met veroordeling van de Stichting in de kosten in beide instanties. 2.2. Bij memorie van antwoord, met producties, heeft de Stichting de grieven bestreden. 2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In beide dossiers ontbreekt productie 2 bij de inleidende dagvaarding. 3. De gronden van het hoger beroep Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven. 4. De beoordeling 4.1. Tegen de feiten zoals door de voorzieningenrechter in eerste aanleg vastgesteld zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan. 4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 4.2.1. Partijen hebben op 6 juni 2006 een contract met de titel intentieovereenkomst ondertekend ter zake van een te sluiten huurovereenkomst bedrijfsruimte - met de Stichting als verhuurster en Dixplo, ook genaamd [X.], (van welke vennootschap statutair directeur is [Y.] B.V., op haar beurt vertegenwoordigd door haar statutair directeur mevrouw [Z.], terwijl als onderhandelaar is opgetreden haar zoon de heer [A.]) als huurster - betreffende het horecabedrijfspand staande en gelegen aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats], welke zou ingaan op 1 juni 2006. 4.2.2. In de considerans staat onder meer: B. Partijen zijn met elkaar in overleg over de voorwaarden en condities waaronder de verhuur van het huurobject dient plaats te vinden. Partijen zijn daarbij op hoofdlijnen tot overeenstemming gekomen en wensen derhalve de volgende intenties vast te leggen. C. Partijen komen uitdrukkelijk een tweetal opschortende voorwaarden overeen. Deze opschortende voorwaarden houden in dat partijen eerst dan definitief tot overeenstemming kunnen komen over de voorwaarden en condities, waaronder de verhuur van het huurobject zal plaatsvinden, indien de navolgende twee condities zijn vervuld. 4.2.3. De volgende bepalingen van de overeenkomst zijn hier van belang: 1.1. Verhuurder is voornemens aan [X.] te verhuren, gelijk [X.] voornemens is van Verhuurder te huren (…) 2.1. De huurovereenkomst zal worden aangegaan voor de tijd van vijf jaren. (…) 2.5. De bepalingen ten aanzien van de huurtijd, verlenging en opzegging zullen in de tussen partijen op te stellen huurovereenkomst nader worden uitgewerkt. 3.1. De huurprijs (…) (…) 3.5. (…) De huursom over de maanden juni 2006 en juli 2006, (…) wordt bij het ondertekenen van deze intentie-overeenkomst bij vooruitbetaling ineens door [X.] voldaan, (…) (…) 3.6. De bepalingen ten aanzien van de huurprijs, indexering, betaling en omzetbelasting zullen in de tussen partijen op te stellen huurovereenkomst nader worden uitgewerkt. (…) 7.1. Als waarborg voor een juiste naleving van de verplichting van [X.] uit de met Verhuurder te sluiten huurovereenkomst dient door [X.] vóór of uiterlijk bij de ondertekening van deze huurovereenkomst aan Verhuurder een voor deze aanvaardbare en deugdelijke bankgarantie (…) te worden verstrekt. (…) 9.1. Als opschortende voorwaarden voor het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen geldt de volgende omstandigheid. De definitieve huurovereenkomst tussen partijen zal pas kunnen aanvangen met het plaatsvinden van deze gebeurtenis. Uitdrukkelijk wordt hier zijdens Verhuurder aangegeven dat géén definitieve overeenkomst gesloten zal kunnen worden, zolang niet aan beide onderstaande voorwaarden is voldaan: 9.2. Brand Bierbrouwerij zal geen gebruik maken van haar huurintrederecht (…) 9.3. De curator in het faillissement van (…) zal volledige medewerking dienen te verlenen aan de ontruiming (…) (…) 11.1. Partijen zijn met betrekking tot de in deze genoemde intentie-overeenkomst genoemde afspraken en onderwerpen eerst juridisch jegens elkaar gebonden, indien over alle aspecten met betrekking tot die overeenkomst en onderwerpen volledige overeenstemming is bereikt. (…) 4.2.4. De Stichting heeft de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden per brief van 9 augustus 2006, op de grond – kort samengevat – dat ondanks herhaalde (schriftelijke) aanmaningen geen betaling heeft plaatsgehad van de huur en evenmin een concept-bankgarantie is afgegeven. Dixplo heeft de non-betaling en het niet afgegeven van die bankgarantie niet betwist. Het hof heeft niet kunnen vaststellen of op die dag aan de opschortende voorwaarden was voldaan. 4.2.5. Dixplo heeft zich met de buitengerechtelijke ontbinding niet kunnen verenigen en heeft de Stichting in rechte betrokken met een vordering ertoe strekkende – kort gezegd – haar bij vonnis het vrije en ongestoorde genot van het pand aan de [vestigingsadres] te [vestigingsplaats] te verschaffen, zulks op straffe van een dwangsom, stellende dat tussen partijen, na het wegvallen van de opschortende voorwaarden, een perfecte huurovereenkomst was tot stand gekomen die niet buitengerechtelijk kan worden ontbonden. 4.2.6. De Stichting heeft zich tegen deze eisen verweerd met de stelling – kort gezegd – dat er geen perfecte huurovereenkomst tot stand was gekomen, nu aan de expliciet gestelde contractuele voorwaarden van vooruitbetaling van de huur over de maanden juni en juli 2006 niet was voldaan en ook de bankgarantie niet was gesteld. 4.2.7. Bij vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vorderingen van Dixplo afgewezen. Dixplo kan zich met dit vonnis niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen waartoe zij vijf grieven aanvoert welke zich deels lenen voor gezamenlijke behandeling. 4.3. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat het in casu gaat om een vordering in kort geding. Dixplo vordert dat aan haar – bij wijze van voorlopige voorziening – het huurgenot van de onderhavige bedrijfsruimte wordt verschaft uitgaande van het bestaan van een huurovereenkomst. De aard van het kort geding brengt mee dat deze vordering eerst toewijsbaar is indien met een redelijke mate van zekerheid vast komt te staan dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat daarvan nog nakoming kan worden gevorderd. 4.4. De eerste grief strekt ertoe de bestreden uitspraak in volle omvang aan het hof voor te leggen. Naast de overige grieven mist deze grief zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen afzonderlijke behandeling, HR 3 februari 2006, NJ 2006/120. 4.5. Grief 4 4.5.1. Het hof zal eerst deze grief behandelen. Zij keert zich tegen de volgende overweging: (…) op grond van voornoemde feiten en omstandigheden de kantonrechter van oordeel is dat per 6 juni 2006 of later geen perfecte huurovereenkomst tot stand is gekomen. De voorwaarden zijn met zorg zodanig geformuleerd, dat niet nakoming daarvan een zuivere en onmiddellijke overgang van de intentieovereenkomst in een huurovereenkomst in de weg staat. 4.5.2. Naar het voorlopig oordeel van het hof is het oordeel van de kantonrechter juist. Weliswaar is, zoals Dixplo ook stelt de naam die partijen aan de overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie van de gesloten overeenkomst, maar uit de met zorg geformuleerde bepalingen - zij zijn hiervoor geciteerd – en gelet op het partijdebat, kan voorshands niet anders worden geconcludeerd dan dat sprake is van een vóórovereenkomst tot het aangaan van een huurovereenkomst, die ook nog bestond op 9 augustus 2006. 4.5.3. Weliswaar kunnen onder omstandigheden de wettelijke bepalingen inzake het huurrecht van toepassing zijn op een intentie- of voorovereenkomst, maar dit is in casu niet het geval, in ieder geval niet op 9 augustus 2006 toen nog geen huurtermijn was betaald. Uit met name de tekst van artikel 11 van de intentieovereenkomst kan voorshands niet anders worden afgeleid dan dat de Stichting zich nu juist ‘juridisch’ niet heeft willen verbinden in een huurovereenkomst. 4.5.4. Tegen deze vaststelling stuit af het beroep van Dixplo op artikel 7:231 lid 1 BW (geen buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst), terwijl er geen andere omstandigheden zijn gesteld die eraan in de weg stonden dat de Stichting op 9 augustus 2006 gerechtigd was de intentieovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. 4.5.5. Daarbij komt dat, naar het voorlopig oordeel van het hof, een beroep van de Stichting in een bodemprocedure op de ontbinding van de intentieovereenkomst (al dan niet aan te merken als huurovereenkomst), op grond van artikel 6:265 BW (een tekortschieten van Dixplo die voldoende ernstig is) voor toewijzing vatbaar zal zijn, zodat ook op deze grond reeds nu de voorziening moet worden geweigerd. Daaraan kan niet afdoen dat aan ontbinding van een overeenkomst geen terugwerkende kracht toekomt. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Dixplo de nakoming van een huurovereenkomst vordert terwijl zij zelf ten aanzien van haar kernverplichtingen (het betalen van huur en het stellen van een bankgarantie) in verzuim en ernstig nalatig is (geweest). 4.6. Grief 3, eerste deel 4.6.1. In deze grief wordt vooropgesteld dat er in casu geen ruimte bestaat voor toepassing van het Haviltex-criterium en dat, in het kader van deze maatstaf niet gekeken dient te worden naar datgene dat zich heeft voorgedaan ná de ondertekening van de intentie-overeenkomst, zoals de kantonrechter, volgens Dixplo ten onrechte, overwoog. 4.6.2. De grief faalt in zoverre want dit rechtsoordeel van de kantonrechter is juist. 4.7. De tweede en derde grief 4.7.1. Deze grieven lenen zich voor het overige voor gezamenlijke behandeling. Zij bestrijden de overweging van de kantonrechter inhoudende – kort gezegd – dat in de intentie-overeenkomst naast de twee opschortende voorwaarden als voorwaarden waren geformuleerd de vooruitbetaling van de huur over de maanden juni en juli 2006 en het stellen van een bankgarantie van € 48.000,- hetgeen tot de conclusie moeten leiden dat tussen partijen geen perfecte huurovereenkomst is tot stand gekomen op grond waarvan door Dixplo het rustig en vrij genot van het pand zou kunnen worden gevorderd. 4.7.2. Deze grieven falen reeds op grond van hetgeen hiervoor werd overwogen. 4.7.3. Naar het oordeel van het hof falen deze grieven ook overigens. Uit de stukken wordt vooralsnog voldoende duidelijk dat de door de Stichting gewenste vooruitbetaling van de huurpenningen over de maanden juni en juli 2006 en afgifte van een bankgarantie ter grootte van € 48.000,-, naar ook Dixplo heeft moeten begrijpen, voor de Stichting belangrijke voorwaarden waren voor het aangaan van een huurrelatie met Dixplo, na het faillissement van de vorige huurder en gegeven de onduidelijke gebleven financiële positie van de gegadigde Dixplo. Dat deze voorwaarden niet uitdrukkelijk als opschortende of ontbindende voorwaarden zijn geformuleerd maakt dat, naar het voorlopig oordeel van het hof, niet anders. 4.8. Grief 5 De vijfde grief, die zich keert tegen de proceskostenveroordeling, deelt het lot van de andere grieven, nu deze alle falen. 4.9. Voor bewijslevering is in het kader van het onderhavige kort geding geen plaats zodat het bewijsaanbod van Dixplo wordt gepasseerd. 4.10. Dit alles leidt ertoe dat het vonnis van de voorzieningenrechter dient te worden bekrachtigd en dat Dixplo als overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten van dit hoger beroep dient te worden veroordeeld. 5. De uitspraak Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Dixplo tot betaling van de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van de Stichting gevallen, tot op dit heden begroot op € 248,- voor vast recht en € 894,- voor salaris procureur en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gegeven door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 10 juli 2007.